一、違章建築物的概念
所謂的違章建築物，是指不能取得土地權利證明文件，或違法建築管理法令，不能取得建築執照，致無從辦理所有權登記之建築物(參照「違章建築物買受人之民事法地位」，謝在全)。
(一)建築物
不動產有土地及其定著物兩種。最高法院63年度6次決議(一)謂：「民法第六十六條第一項所謂定著物，系指非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達一定之經濟目的，不易移動其所載之物而言。凡屋頂尚未完全完工之房屋，其已足避風雨，可達經濟上使用之目的者，即屬土地之定著物」。因此，建築物為定著物之一。
另建築法第4條規定：「本法所謂之建築物，為定著於土地上或地面下具有頂蓋、梁柱或牆壁，供個人或公共使用之構造物或雜項工作物。」
以上我們了解何謂建築物，接下來，我們要說明，什麼是違章建築物?
(二)違章建築物
內政部依建築法第97條之2規定授權訂定之違章建築處理辦法第2條規定：「本辦法所謂之違章建築，為建築法適用地區內，依法應申請當地主管建築機關之審查並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物。」
上開處理辦法所謂的「違章建築」，是指建築物而言，故凡非建築物之其他構造物或工作物，均非上開辦法所謂的違章建築。
非建築物之其他構造或工作物，可能為動產，也可能為土地之構造部分，於建築物增建部分未建築物之程度，不具獨立性者，則成為建築物之部分(附屬物)，均不生辦理建築物第一次所有權登記之問題。
二、違章建築物之所有權
違章建築物的所有權，究竟屬於誰的?
(一)自行出資建築
自己出資建築之建築物，與依法律行為而取得者有別，縱未經登記亦不在民法第758條，所謂未登記不生效之力列，原始起造人在完成建築物時，依事實行為取得建築物所有權，乃非依法律行為發生不動產物權變動類型之一種，無待登記，即生變動之效力，違章建築物之起造人於建築完成時取得其所有權，違章建築物之建築人取得民法上之不動產所有權，乃民法之不動產所有人，其地位與其他不動產所有人完全相同。該財產歸屬於原始建築人所有，自不能否定其屬於憲法上財產權之性質。雖然因係違反建築管理法令所興建，故於依法拆除時，不予補賞，此僅係其因憲法上財產權所享有之存續保障及價值保障受法律之限制而已，不能因此認為其非憲法上保障之財產權，故違章建築物仍應認係憲法上所保障之財產權為是。
(二)違章建築的買受人
違章建築物係不動產，具有一定之經濟價值，得為交易客體，而不動產所有權之讓與及妻她依法行為之變動，需經登記，始生效力。
違章建築物之建造人若出售其建築物時，當事人雙方仍需辦理所有權轉移登記後，買受人始能取得所有權，不能因係違章建築而有例外，然因該建築物不能辦所有權登記，故買受人遂無從取得法律上所有權，僅取得事實上處分權。
(三)違章建築怎麼買賣?
我國關係土地、房屋的產權取得、設定、喪失及變更，除了因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為外，事採登記生效主義，所以買賣不動產，如果未經登記事不會發生產權移轉的效力(参民法第758條、第759條)。
而未辦保存登記的建物，雖然不符合建築法規而無法辦理登記，但在司法上，仍是受法律保障的財產權之一，所以法院在實務上認為該建築物的所有權雖然不能轉移，但仍發生事實上處分權移轉的效力，而使買受人得自由使用、收溢、處分該建築物，並排除他人之干涉(能主張侵權行為，但能否主張民法767會事問題，詳後述)。
而未辦保存登記建築物的事實上處分權會如何移轉?現行實務上除了事實上「占有」的移轉外，一般上都由買受人與出賣人共同訂立土地建物買賣所有權移轉契約書(地政事務所的公契)蓋妥雙方印章，並申請報契稅後，據以辦理稅籍登記名義人及水、電申請人名義移轉，來證明事實上處分權的移轉。
此外，購買未辦保存登記的房屋，應由買受人報繳契稅，但買賣移轉未辦保存登記之房屋，因無法向物權登記機關辦理變更登記，所立向稅捐稽徵機關辦里契稅申報之契據，非屬向主管機關 申請物權登記之契據，免貼印花稅票。
三、違章建築的買受人之權益保障
(一)起造人能否對買受人訴請法院確認所有權存在?
如前述，違章建建物因為無法從辦理所有權登記，因此無法取得法律上之所有權，那摩如果此時起造人趁買受人無法取得所有權的弱點，訴請法院確認所有權存在，有無理由?
最高法院50年台上字第1236號判例，謂違章建築物雖為地政機關所不許登記，尚非不得以之為交易標的，原建築人出賣該建築物時，依一般規則，即仍負有交付其物於買受人之義務，則其事後以有不能登記之弱點可乘，又隨時主張所有權為其原始取得，訴請確認，勢無以確保交易之安全，認此種情形，即屬所謂無即受確認判決之法律上利益，應予駁回。
(二)拍定違章建築物，可例外取得所有權
民法第759條規定：「因繼承、強制執行、徵收、法院之辦決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」意指因上述原因而取得不動產者，未登記前即已取得不動產所有權，只是未經登記不得處分而已。因此，違章建築買受人經強制執行程序，即得取得違章建築物之所有權，這是承買人(拍定人)可取的所有權之例外。
(三)土地及其上的違章建築物原屬同一人所有，僅將土地或僅將房屋所有讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，仍有民法民法第425條之1適用
民法第425條之1規定，土地及其上之房屋同屬依人所有，而僅將土地僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓相異之人時，土地或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋使用期間內，有租賃關係。依上開規定之文義解釋，推定租賃關係之成立，係僅以房屋及土地之所有人間之所有權讓與為限。然而，實務上認為依該條規定之意旨，其所謂「所有權讓與」,就讓與無從辦理所有權移轉登記之建築物之情形，解釋上應包括在內。換言之，依最高法院最近之見解，於民法第425條之1規定之適用上，以給予違章建築物之房屋買受人，與房屋受讓人相同地謂之保護。
(四)優先購買權
依民法第426條之2規定，租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。出賣人未以書面通之優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人(土104參照)。此項規定於實務上就承租人之房屋是屬違章建築物情形，亦多採適用之見解。於基地租賃，承租人所建房屋雖為違章建築物，然於基地出售，承租人仍有優先承買權。
(五)違章建築物的買受人之占有仍受保障
違章建築物之買賣契約應認係以違章建築物之占有權為買賣之標的，出賣人依買賣契約不但應將違章建築物交付(建築物移轉占有)於買受人，且應使買受人取得占有之權利，買受人取得者亦應為相同之占有權，買受人對其買受而占有之違章建築物自有使用、收益之權。
因占有具有財產價值，自得為不當得利請求權之客體，占有受不法侵害而受損害時，乃是違反民法第960至962條之保護他人之法律，故被害人具有同法第184條第2項之侵權行為損害賠賞請求權。違章建築物買受人所取得之占有，並非占有之事實而已，而係具有本權之占有，縱其占有本權係屬債權，然因占有與該本權結合之結果，於此占有權受不法侵害時，將構成民法第184條第1項前段之侵權行為，故實務上認為得為侵權行為之客體。
(六)準用不動產相鄰關係之規定
違章建築物之買受人因係建築物之有權占有人，得準用不動產相鄰關係之規定。
(七)違章建築物買受人得否主張民法第767條之物上請求權?
民法第767條規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害及所有權隻虞者，得請求防止之。前項規定，對於所有權以外之物權，準用之。」是所有權人的物上請求權。因違章建築的買受人無法取得法律上的所有權，那麼當他面臨有人無權占有或侵奪該違章建築物時，其得否主張民法第767條之物上請求權?
1.事實上處分權人還是有可能會面臨類似所有權人所有權遭侵害、妨害等情事，此時事時上處分權人得否適用民法第767條之規定，實務上有爭議。
2.最高法院95年台上字第94號民事判決認為：「對未登記之不動產肯認有事實上處分權，乃係實務上之便宜措施，然事實上處分權究非所有權，能否類推適用所有權之物上請求權之規定，亦非無疑。」，由該見解可知，實務上對於事實上處分權適用所有權之物上請求權(民法第767條)，認為兩者本質上還是有所不同，而持保留看法。
雖然，臺灣高等法院98年度上易字第918號民事判決另有見解如下：「系爭房屋並未辦理所有權登記，被上訴人輾轉字系爭房屋之興建人胡勤祥受讓系爭房屋之事實上處分權，已如上述，則被上訴人就系爭房屋實質上所享之權利，與不動產所有權人無異，自得累推適用民法第767條規定，排除無權占有，請求返還系爭房屋。」，此判決認為『事實上處分權人』實質上所享之權利，與『所有權人』無異，並透過類推適用之方式，認定事實上處分權人得主張民法第767條之物上請求權。
但是，前開高等法院之見解，經上訴至最高法院，最高法院一OO年度台上字第一二七五號民事判決仍採否定見解如下：「對未登記之不動產肯認有事實上處分權，乃係實務上之便宜措施，然事實上處分權究非所有權，能否類推適用所有權之物上請求權之規定?或應已代位之法律關係行使其權利?仍待進一步推求。原審未詳予研求，即為上訴人敗訴之判決，亦嫌速斷。」，由該見解可知，最高等法院仍對事實上處分權適用所有權之物上請求權有所疑義，並提出是否已代位之方式處理，而發回該判決。
3.從上面實務見解可知，法院實務上不認為違章建築的買受人可以主張民法第767條的物上請求權，事對買受人比較不利的地方。
不過，有學者認為事實上處分權實質上所享之權利，與所有權無異，在法律未明文事實上處分權前，而現實生活上已廣泛運用下，實有必要透過類推適用或擴張解釋來加以因應。
(八)違章建築遭拆除怎麼辦?發現漏水又該如何?
違章建築依法須拆除，除非買賣契約有訂明出賣人須負責外，買受人自應承擔買受違章建築遭拆除之風險，不能向賣方主張瑕疵擔保責任。但如果違章建築已經接獲報拆除通知而刻意隱瞞，則可能會有詐欺的問題。
至於買受違章建築而發現漏水瑕疵，可否向賣方主張物之瑕疵擔保責任?由於違章建築係不動產，具有一定之經濟價值，得為交易客體，因此，如發現有漏水瑕疵，自可向賣方主張物之瑕疵擔保責任。