最近如果有跟建商或銀行朋友聊天，應該會發現大家都在討論同一個：「資金全跑去公辦都更了！」簡單來說，央行這兩年把不動產信貸監管收得非常緊，再加上《你現像法》72-2條那道防火牆，一般建商現在要找銀行拿土地融資，簡直就像在過獨木橋。
但有趣的是，由政府作莊的公辦都更和捷運聯開案，卻希望走進另一個平行宇宙，成為四大金融機構搶奪的優質授信標的，過去建商依靠高槓桿高價搶購素地、民間自辦都更雙軌並進的模式跨越。
以近期市場第一的「新北市永和大陳社區公辦都更單元7」為例，實施者漢皇開發為支應興建與規劃資金，推動項目總金額高達新台幣160.59億元的授信聯合。
此計畫由兆豐銀行、第一銀行及金庫銀行合作共同主辦，彰化銀行參與主辦，最終吸引官股與獎金總計7家金融機構共襄盛舉。
在參貸資金意願異常踴躍下，最終認購金額達到預定目標的1.22倍，兆豐銀行董事長董瑞斌親到現場，顯見金融對公辦都更案的高度偏好。
兆豐銀表示，永和大陳社區位於頂溪生活圈，是新北市指標性的公辦都市更新案件之一，兼具改善老舊集中居住安全、提升公共設施服務品質及帶動區域整體發展等高效成效，近年來兆豐銀積極推動都較危老業務，截至115年9月底，辦理均較危老融資核貸案件近180件，已完成全國已逾新台幣2000億元，落實兆豐銀行耕耘危老重建及都會更新的決策。 除了金融資金靠這波趨勢的主要推手。
近年來全台主要支持區土地資源稀缺，購地資金與支撐成本大幅攀升，再加上中央購地貸款（土建融）限縮，傳統購地開發負擔沉重。
近期，公辦都更具備四大吸引力，推動包括皇翔、達麗、冠德、漢皇等全部上市櫃與建商搶進公辦都更市場。
台灣房屋集團趨勢中心專家表示，過去民間自辦更常面臨「整合長、信任度不足、基地過小」三大挑戰。
根據統計，一般私辦都更成功從前期整合到最終開工的比例平均僅約2%，許多老屋住戶因不信任民間建商而拉近幾年。
相對地，公辦都更方案只要由政府完成前期整合並成功招商，後續開工與後續的履約成功率接近100%。
金融業也補充，公辦都更普遍要求導入綠建築認證、抗震標章與智慧建築等設計，金融機構參貸公辦都更，能直接轉化為銀行業ESG永續授信（綠色金融）的具體效能，滿足主管機關的要求。
根據內政部最新的房屋稅齡統計，全台房屋超過30年的老住宅數量已突破500萬戶大關，佔總體住宅發展總體過半；其中首善之區台北市的老住宅佔比更高達73%其中，都區“人屋雙老”的危機迫在眉睫。
在老屋救援需求極度匱乏的背景下，兆豐銀表示，公辦都更加順利推進，不僅實現了改善居住安全與都市景觀的社會效益；對銀行團方面，還要補繳風險責任、資金去化管道等優質授信資產。
●常見問題 FAQ
問：為什麼在央行信用監管下，銀行團仍高度偏好參貸永和大陳社區等公辦都更案？
答：公辦都更方案具備政府政策支持與公信力背書，不受《銀行法》第七十二條之2等一般不動產放款額度排擠。此外，公辦都更方案產權透明、帳目風險極低，且符合綠建築規範，能直接轉化為銀行的ESG永續授信效能，吸引金融機構超額認購。
問：目前於成功率僅2%的私辦都更，公辦都更對建商有哪些核心吸引力？
答：公辦都更由政府主導前置溝通與權利轉型，招商後履約成功率接近100%。
建商回流投入巨額資金購買高價素地，可大幅減弱土地融資（土建融資），同時直接取得精華區大基地進行開發，降低營運風險與時間成本。
問：根據官方統計，台灣目前老屋數量？公辦都更對屋主有何資產成效？
答：根據內政部房屋稅籍統計，全台30年以上老屋已突破500萬戶，台北市活動更達73%以上。
舊透天或跨越公寓公辦都重建後，可獲得綠建築與抗震標章，新大樓單價通常可較週邊舊公寓提升50%至100%以上，實現居住安全與資產增值。
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